Alquilar una vivienda siempre conlleva cierto riesgo: elegir mal al inquilino puede acabar en impagos y muchos dolores de cabeza. En este artículo te contamos cómo prevenir el impago del alquiler desde el principio para que alquilar tu piso no se convierta en un calvario, sino en una oportunidad de inversión sin sobresaltos.
¿Ǫué supone que un inquilino deje de pagar el alquiler?
Pasos clave a la hora de alquilar una vivienda
Fija un precio acorde y entrevista al inquilino
Comprueba la solvencia económica de un inquilino
Consulta ficheros de morosidad antes de firmar el contrato
Incluye cláusulas en el contrato de alquiler para prevenir impagos
Ǫué hacer si el inquilino deja de pagar el alquiler
¿Ǫué supone que un inquilino deje de pagar el alquiler?
Cuando un inquilino deja de pagar la renta, para el propietario va más allá de perder dinero. El impago del alquiler genera una serie de consecuencias económicas, legales y personales que conviene entender desde el principio:
- Pérdidas económicas inmediatas: el propietario deja de recibir la renta del inmueble, pero sigue teniendo que afrontar los gastos fijos como la hipoteca, comunidad, seguros… A esto se le puede sumar las facturas de los suministros si no están al nombre del inquilino.
- Bloqueo de la vivienda: mientras dure el impago y el inquilino se niegue a abandonar el inmueble la vivienda queda invalidada para futuros alquileres o para venderse.
- Carga emocional y estrés: la incertidumbre que ocasiona este problema sobre si se cobrará la deuda, si se recuperará la vivienda o si la deuda irá en aumento generan mucha tensión en los propietarios. Esto puede derivar en problemas más graves de salud como ansiedad.
Por eso es fundamental prevenir estas situaciones antes de firmar el contrato. En el siguiente apartado veremos qué pasos puedes dar antes de alquilar una vivienda y así reducir al mínimo el riesgo del impago de alquiler.
Elige bien a tu inquilino: consejos para evitar impagos de alquiler.
Pasos clave a la hora de alquilar una vivienda
Alquilar con seguridad empieza mucho antes de entregar las llaves al inquilino. Seleccionar bien al inquilino y establecer unas condiciones adecuadas en el contrato es la mejor manera de prevenir cualquier tipo de impago del alquiler y garantizar que el acuerdo entre inquilino y arrendador funcione correctamente.
Fija un precio acorde y entrevista al inquilino
Un error habitual es fijar un precio demasiado alto a la media. Esto reduce el número de candidatos solventes y aumenta el riesgo de alquilar el inmueble a un inquilino que no pueda sostener los pagos a medio plazo.
- Ajusta el precio a la realidad del mercado para atraer a más candidatos y poder seleccionarlos con criterio.
- No te limites a la documentación: realiza siempre una entrevista personal. Muchas veces pequeños detalles de actitud o incoherencias en su discurso pueden darte pistas sobre la fiabilidad.
Comprueba la solvencia económica de un inquilino
La solvencia no se mide solo con una entrevista. Es imprescindible pedir documentación que demuestre su estabilidad económica:
- Nóminas recientes o contrato laboral.
- Declaración de la renta o vida laboral si trabaja por cuenta propia.
- Registro de deudas o préstamos en curso.
- Solicitud de autónomo: para los trabajadores por cuenta ajena. Se les suele pedir la ultima declaración de la renta o las declaraciones trimestrales del IRPF
Consulta ficheros de morosidad antes de firmar el contrato
Además de la documentación personal, existe una herramienta clave para consultar la solvencia de un inquilino: los ficheros de morosidad. Estos registros permiten comprobar si un candidato tiene deudas pendientes con otros arrendadores, bancos o empresas. Las bases de datos más importantes y que se deben consultar siempre son:
- BDMI: Morosidad Inmobiliaria. Contiene únicamente morosos en el ámbito inmobiliario, lo que significa que si un candidato aparece en este registro, ha dejado de pagar otro alquiler anteriormente.
- RIJ: Registro de Impagos Judiciales. Recoge la información de impagos en base a sus sentencias judiciales.
- Icired: índice general de morosidad. Contiene información aportada por los acreedores sobre cualquier tipo de deuda contraída por una persona física o jurídica.
- Ficheros de aseguradoras: son bases de datos recopilados por las empresa para evaluar la solvencia y el historial de los posibles inquilinos.
- Fichero de sanciones y blanqueo de capitales: contiene información sobre sanciones a nivel nacional e internacional por blanqueo de capitales o terrorismo.
Incluye cláusulas en el contrato de alquiler para prevenir impagos
El contrato es tu principal escudo frente a posibles impagos de alquiler. Por este motivo, incluir cláusulas preventivas no solo te protege frente a impagos y ocupaciones, sino que también actúa como elemento disuasorio para inquilinos poco fiables. Esas cláusulas pueden ser:
- Cláusula antimorosidad: advierte de que un impago conlleva la inclusión en registros de morosidad.
- Cláusula de resolutoria por impago: establece que, si una de las partes no cumple las obligaciones de pago, el contrato queda resuelto automáticamente.
- Cláusula de suministros: establece expresamente que los gastos de los suministros (luz, agua, gas) deben ser abonados por el inquilino.
Ǫué hacer si el inquilino deja de pagar el alquiler
Por mucho que tomes precauciones, siempre existe la posibilidad de que un inquilino deje de pagar el alquiler. En este caso, lo más importante es actuar con rapidez y siguiendo los pasos correctos, evitando improvisar soluciones que puedan complican más la situación para recuperar el impago del alquiler. Los pasos que debes seguir son los siguientes:
Comunicación inicial y requerimiento formal: cuando un inquilino no paga el alquiler, lo primero es contactar con él y tratar de resolver el problema de manera amistosa y para descartar que se trata de un retraso puntual. Si no hay intención de pago, conviene enviar un burofax, este paso es clave para dejar constancia legal del impago de las rentas y servirá como prueba en caso de iniciar una reclamación por impago de alquiler.
Iniciar el procedimiento legal: Si no hay solución amistosa o la deuda se acumula, el siguiente paso es acudir al procedimiento judicial de desahucio por impago de alquiler.
Este procedimiento tiene dos objetivos: recuperar la posesión de la vivienda (en caso de ocupación) y reclamar la deuda de alquiler acumulada junto a las rentas furas que se deban durante el proceso.
¿Cómo se inicia? El propietario debe interponer una demanda de desahucio por impago de rentas en el Juzgado de primera instancia correspondiente al lugar donde se encuentre la vivienda. Es necesario ir representado por un abogado y un procurador. Los documentos que deben acompañar la demanda son: contrato de arrendamiento, burofax previamente enviado y un informe de deuda con el desglose de las rentas impagadas.
En este tipo de situaciones la experiencia marca la diferencia. En SinMorosos nos ocupamos de todo el proceso, desde el primer requerimiento formal hasta la reclamación judicial, asegurando que casa paso se haga de forma correcta y sin perder el tiempo. Nuestro objetivo es que el propietario recupere su vivienda, las rentas impagadas y su tranquilidad lo antes posible.
Conclusión
En definitiva, prevenir a tiempo es la mejor forma de evitar impagos de alquiler, pero si ese impago ya se ha producido, lo importante es actuar con rapidez y siguiendo los pasos correctos. Es importante contar con la ayuda de profesionales especializados como SinMorosos para recuperar el impago del alquiler en cualquier sitio de España.
